普徠仕Jai Kapadia：美國房地產市場前景穩定，REITs投資聚焦加租能力

普徠仕環球房地產證券策略基金經理Jai Kapadia在最近的專訪中表示，預計今年美國利率將趨於平穩，並且大幅回落的機會不大。基於此，他的基金在投資美國房地產信託基金（REITs）時，將特別關注其持有的物業是否具備加租能力，以抵消甚至超越通脹影響。Kapadia指出，特別是那些受惠於人口流入的沿海大城市住宅物業，以及因零售銷售增長而受益的購物商場，都是他們的投資重點。

在2022年1月27日的專訪中，Kapadia曾提到美國將進入加息週期，因此對於具備加租能力的地產股持樂觀態度。隨著美國自2022年3月開始加息，聯邦基金利率從0.25釐上升至5.25釐至5.5釐，儘管去年9月至今已經減息1釐，但目前的利率仍然高達4.5釐。

在這次專訪中，Kapadia再次被問及對美國利率走勢的看法。他表示，美國的通脹依然強勁，預計今年利率將保持穩定，並不會出現大幅回落的情況。雖然這樣的宏觀環境對房地產市場的估值並非十分有利，但與三年前相比，情況已經有所改善。

Kapadia進一步分析，自2022年3月以來，美聯儲大幅加息5.25釐，導致許多房地產的價值從高位回落，這是市場面臨的最困難時期。然而，隨著利率的穩定，房地產的價值有望回升，因為房地產的價值可以通過租金和要求的回報率來計算。只要租金上升，房地產的價值也會隨之上升。

基於這些分析，Kapadia在投資美國REITs時，特別關注物業的加租能力，以抵消通脹影響。他的投資標的通常是質量較高且供不應求的物業，例如受惠於人口流入的沿海大城市住宅物業，以及因零售增長而受益的購物商場。

Kapadia指出，自2020年新冠疫情爆發以來，許多居民曾短暫地從沿海大城市移居至內陸城市，但隨著疫情的控制和經濟的復甦，越來越多的公司要求員工回辦公室，這使得居民重新返回沿海大城市。由於當地勞工市場持續強勁，帶來了龐大的住房需求，而近年來的利率波動使得新增供應有限，導致沿海大城市的住宅市場供不應求，預計未來的租金增長將能夠接近甚至超過通脹。

目前，美國30年期固定利率按揭利率已高達6釐多，Kapadia分析指出，高利率環境使得許多居民的置業意願受到影響，轉而選擇租房，這進一步推升了住宅租金。儘管目前許多沿海大城市的住宅REITs息率僅為3釐多，低於貨幣市場基金的4釐息率，但市場對這些物業未來的加租能力持樂觀態度，因此願意接受較低的估值。

Kapadia強調，當前美國經濟增長良好，就業市場強勁，整體房地產的新增供應有限，因此許多細分市場都存在投資機會，除了沿海大城市的住宅物業外，購物商場也顯示出投資亮點。

在被問及美國網上購物的普及是否對購物商場造成影響時，Kapadia表示，自2022年疫情受控以來，居民重返實體店購物的趨勢明顯，近年來新開店舖的數量已超過結業店舖，這推動了零售銷售的增長。此外，許多網購公司也在購物商場開設實體店，以便客户提貨，消費者在購物商場享受的用餐和社交體驗也是網購無法取代的，這些因素都為購物商場帶來了新的租賃需求。

在新增供應方面，Kapadia指出，與沿海大城市的住宅市場一樣，購物商場的新增供應也受到利率波動的影響，因此供應有限。在新增租賃需求的推動下，購物商場有條件進行加租。