新世界發展（0017）更換CEO，黃少媚接任背後的戰略考量

新世界發展（0017）在短短兩個月內兩度更換高層，最新任命的CEO為廣東省政協常委及新世界中國（新中）行政總裁黃少媚。此舉引發市場廣泛關注，尤其是對於前任CEO馬紹祥的突然落馬，許多人不禁猜測其背後的原因。作為新世界的「大家長」，鄭家純的決策意圖何在？

在近期的一場發展商業績會上，有人提到「以前還會罵夥記為何你補地價補那麼久，但現在拖一拖更好，否則又要蝕多點。」這反映出香港樓市的變遷，過去幾年樓價下跌近三成，許多地產商面臨著高價收地後卻不得不以新低價開盤的困境，甚至可能出現蝕本的情況。

新世界在香港樓市高峯期積極投地和補地價，並且投資了一些如航天城等長期發展項目，這使得公司資金壓力增大。如今，市區重建項目和新界農地因地價大跌而供應充足，發展商普遍採取拖延策略，以避免因高價收購而導致的損失。

在高息環境下，鄭家純在上月的股東會上重申，公司的首要任務是降低負債，任何影響現金流的行動都不會考慮。這顯示出新世界對現金流的重視，未來在香港的投資發展將受到限制，這也使得馬紹祥的角色變得更加尷尬。

隨著香港市場的放緩，新世界發展必須調整策略。自2016年3月粵港澳大灣區被納入國家「十三五」規劃以來，新世界在內地的動作頻繁。2015年底，新世界與周大福企業以近339億元人民幣出售了9個內地項目給中國恆大（3333），這一交易主要是透過恆大發行高息永續債來支付，現金流入卻相對較少。

隨著大灣區概念的興起，新世界開始在一線城市收購多個高價商業及住宅地塊，包括在2016年以42.7億元人民幣獲得深圳前海中心金融商務區的商業地塊，並在2019年投資近百億於杭州地皮等。

鄭家純的長子鄭志剛曾多次提到要保留資金在內地收購土地，並表示未來五年將在華南及其他一二線城市斥資150億至200億元，顯示出粵港澳大灣區是新世界的重點發展戰略。根據券商的估計，目前新世界資產淨值中有45%來自中國內地。

儘管內地樓市面臨信心危機，但在新世界於9月26日宣佈換CEO的同日，中央政治局會議上強調要為樓市「止跌回穩」，顯示出國家層面的支持。

與本港樓市的低迷相比，內地的救市措施將持續進行。鄭家純在宣佈馬紹祥辭任的新聞稿中提到，經過檢視集團發展方向後，認為需要適時作出階段性改變，並對找到更合適的人選感到高興。新任CEO黃少媚擁有豐富的內地經驗，將有助於新世界在北部都會區的發展。

然而，作為本地四大發展商之一的新世界，將重心北移，市場對於黃少媚是否熟悉香港情況及是否具備足夠能力管理龐大的零售及地產業務仍存疑問。未來新世界的業績將成為檢驗其新策略成效的關鍵指標。