二手物業市場回暖：中半山銀主盤成交及新界西北半新盤蝕讓個案

隨著新一年開始，香港的二手物業市場出現了顯著的成交活動。根據市場消息，中半山地利根德閣第3座高層D室的銀主盤單位，實用面積達2429方呎，擁有4房1套的間隔，最初的叫價約為8200萬元。近期該單位減價200萬元或2%，最終以約8000萬元成交，實呎售價約為3.29萬元。根據資料顯示，該單位的原業主早在1994年以3700萬元購入，經過近30年的持有，物業的升值幅度達到4300萬元，增值約1.1倍。值得注意的是，該單位在過去三年內曾多次由不同財務公司進行按揭，2022年更曾借出高達9450萬元的貸款，最終淪為銀主盤。

另一方面，新界西北的部分新盤則出現蝕讓的情況。美聯助理區域經理張國成指出，位於元朗朗屏8號第1座的一個低層實用面積620方呎的3房户，由於原業主即將移民，減價40萬元或5.7%後，以660萬元成交，實呎售價約為10,645元，這可能成為該屋苑的二手呎價新低。原業主在2016年以666.3萬元購入該單位，持有8年後帳面蝕損6.3萬元，考慮到相關的使用費用，實際蝕損約為37萬元或6%。

隨著全面「撤辣」政策的實施，市場上出現了短炒獲利的個案。中原高級分區營業經理鍾宏遠表示，屯門大興花園第1座高層A室的實用面積為428方呎的兩房單位，原業主於2024年8月以316.8萬元購入，並同時放租和放售。早前該單位以月租1.25萬元出租（實用呎租29元），近期則有買家以366萬元洽購，業主因此由租轉賣，實呎售價為8551元。原業主持貨不足5個月，帳面賺取49.2萬元或16%。

儘管市場出現了一些正面的交易，但樓市的整體走勢仍然處於膠著狀態。根據中原城市領先指數CCL的最新數據，2024年12月9日至15日的指數為137.64點，按週上升0.36%，但仍然處於逾8年的低位，與2016年9月底的水平相近。2024年全年樓價累計下跌6.5%，相比2021年8月的歷史高位191.34點，下跌幅度達28.07%。此外，反映大型屋苑樓價的CCL Mass指數報138.13點，按週上升0.67%，同樣處於2016年9月中的水平。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示，隨著2024年聖誕及2025年元旦假期結束，市場將重回正軌，眾多發展商也在積極開展新一輪的新盤銷售，以吸引買家尋找心儀的單位。二手物業的看樓情況亦有所改善，根據統計，全港50個指標屋苑在2025年首個週末的兩天內，共錄得1035組客户預約看樓，較上週的1005組（2024年12月28日及29日）增加了30組或3%。