長江實業（1113）收購德國社會房屋項目 擴展歐洲市場

長江實業（1113）在2023年提出以48.11億元收購英國社會房屋公司Civitas Socail Housing後，該公司的聯屬機構Civitas Investment Management（CIM）再度向歐洲市場擴展，計劃以3億歐元（約24.05億港元）收購26項德國長者及輔助式生活住屋組合。集團執行委員會委員兼特別項目總監趙汝成表示，這項交易預計將在未來一至兩個月內完成，並預測該項目的內部回報率將達到低雙位數字。

長江實業及Civitas計劃在歐洲尋找更多類似的社會房屋項目進行投資，以期增加穩定的經常性收入，從而支持未來的派息。趙汝成指出，這次收購的德國項目不需要CIM參與管理，將由當地的龍頭照護營運商Allohelm Group負責管理。該項目將以長期合約租住給用户，並且獲得政府的包底支持，這使得集團能夠在通脹環境下長期獲取租金收益。

他表示，這次收購預計可錄得雙位數的內部回報率（IRR），相較於香港的發展項目，通常需要5至6年的發展期，毛利率約為30%，年均回報率最多僅為6釐，經扣除財務及銷售成本後，與在歐洲的社會房屋回報率相比，顯得不具競爭力。因此，集團計劃在早年長江基建（1038）於德國收購計量服務商ista的基礎上，繼續在歐陸高信貸評級地區如德國、瑞典，甚至愛爾蘭和西班牙尋找更多的投資項目。

CIM近期也曾前往奧地利考察項目。趙汝成提到，連同之前以逾4000萬歐元收購的瑞典社會支援居屋項目，CIM在英國、德國和瑞典的項目組合總值已達20億英鎊，其中英國和歐陸項目各佔80%及20%。隨著越來越多的歐洲企業需要減持非核心資產，這為長江實業提供了良好的收購機會，趙汝成預計未來歐陸市場的比重將持續增加。

在此次收購德國項目中，集團的資金來源將是自有資金及貸款各佔一半，並且在歐陸的借貸利率比英國低1個百分點。由於此次收購的物業本身為住宅，若未來發展未及預期，趙汝成相信在滿足當地規劃條件的情況下，仍有空間將其轉變為普通住宅。至於未來CIM是否會參與發展興建放租項目，他坦言集團早年已有與施羅德合作開發類似項目的經驗，但目前尚未有開發相關項目的需求。