惠譽報告：內地房地產市場或將持續改善，但仍面臨不確定性

根據評級機構惠譽最新發布的報告，今年首兩個月內地房地產銷售按年僅下降0.4%，而平均價格則上升了3.1%。這一現象發生在通常被視為房地產淡季的兩個月內，這段時間一般佔全年一手銷售的約10%。如果目前的情況持續下去，惠譽預測今年內地房地產市場的全年銷售額可能會比該行目前預期的下跌15%要好，這將對該行評級的房地產企業的現金流和信用狀況產生正面影響。然而，當前銷售的改善是否能夠持續以及其廣泛程度仍然存在不確定性。即使整體房地產銷售有所增強，對不同房地產企業的影響也會有所不同。

惠譽目前預期，今年內地房地產銷售的總樓面面積將下降10%，而平均銷售價格則可能下跌5%。該行認為，今年內地房地產銷售的表現可能會超出預期，這可能是由於買家信心的回穩加快，或者政府穩定市場的政策所帶來的幫助超出了惠譽的預期。然而，由於內地經濟面臨關税等壓力，近期的良好表現能否持續仍然是未知數。特別是一線城市的二手房價格在2月份出現了按月下降，結束了自2024年10月以來的正增長趨勢。此外，克而瑞的初步數據顯示，3月份百大房企的新房銷售也出現了下跌。

根據官方數據，今年首兩個月，一線城市的一手和二手房價格繼續表現優於二三線市場。惠譽認為，即使內地房地產市場的改善得以持續，市場仍可能保持兩極分化的狀況，高線城市的銷售復甦將比低線市場更為強勁。擁有穩定資金支持並專注於高線城市的國有內房企業可能會從潛在的市場增強中受益，但大多數民營企業的融資環境仍然困難，這將限制其業務和財務的靈活性。

惠譽的基本假設是該行評級的內房銷售下降幅度在5%至20%之間。如果銷售前景改善，將有助於改善企業的現金流生成並進一步支持融資。然而，惠譽認為，銷售的改善不會平均出現在所有房地產企業中。如果市場表現超出預期，惠譽可能會將一些企業的評級展望從負面調整為穩定，包括首都開發、中國金茂（0817）、越秀地產（0123）和龍湖（0960）等。鑑於經濟和房地產市場前景的不確定性，評估公司表現改善的持久性可能需要更多的時間。