近期，香港的內房市場持續回暖，這一現象引起了市場的廣泛關注。瑞銀投資銀行亞太及大中華房地產投資研究主管林鎮鴻指出，當前的市場回暖是在缺乏進一步政策支持的情況下，顯示出更為市場化的回温趨勢。他提到，目前一線城市的庫存已經降至低位，根據數據顯示，今年1月庫存已回落至約14個月的水平，部分發展商甚至出現了斷貨的情況。這也反映出地方政府目前推售的多為「靚地」，在經歷了四五年的市場下跌後，發展商在房價假設、回報及風險的評估上變得更加保守，但市場仍然頻繁出現地王的拍賣情況。例如，北京近期拍出的地價單價已超過10萬元人民幣，甚至比香港的地價還要高，這些都顯示出市場的積極信號。
林鎮鴻進一步指出，儘管發展商在房價假設、回報及風險上較為謹慎，但新增土地的淨利率預期僅為7%。然而，由於周轉速度快，樓盤在約半年內便能售出，並在一年內回籠資金，即使假設樓價保持不變，內部回報率（IRR）也可達到20%。目前，主要是國企在拿地，這些企業擁有約3%的低息融資優勢，能夠取得20%的回報，風險相對較低。
談及樓價是否已見底，林鎮鴻認為市場存在較大分化，樓價觸底的過程將會分階段完成。他預測到2026年，全國的庫存將達到合理水平，但實際上一、二線城市已經進入第一階段。以五大一二線城市為例，包括北京、上海、深圳、杭州和成都，這些城市的庫存、拍地及二手市場均顯示樓價已經穩定。然而，二線城市仍在去庫存的階段，如果能夠成功持續去庫存，預計今年第四季二線城市的庫存也將回落至較低水平，這將促使發展商增加拍地的意願，甚至出現土王的情況。
那麼，樓市回暖是否有利於民企內房的復甦呢？林鎮鴻認為「民企要重返市場仍需更多時間」，因為目前土地市場及地產開發對資金的要求門檻更高。他指出，以往一元的資金能推動三倍的槓桿，但現在即使在上海等地，一元的資金也只能變出1.5或1.6的貨值。
此外，目前市場主要集中在一線城市，拍地的門檻更高，要求資金必須以自有資本金取得，或透過境外發債，但即使是沒有違約記錄的民企也無法發債。若要看到民企重回市場，林鎮鴻認為，必須等到他們擁有龐大的自有資本金，或能夠在公開市場上發債。
不過，林鎮鴻指出，投資者對內房的興趣正在增加，近期一場投資會議的參加人數超出預期，相關報告的點擊率也有所上升。他認為，投資者對於「換貨」的興趣增強，目標不再是傳統的民企，而是一些地方的國企。
