瑞銀預測2024年香港樓價將下跌7%，2025年展望轉為審慎

瑞銀投資銀行的香港地產分析師梁展嘉指出，預計2024年香港樓價將下跌7%。該行對2025年的樓價展望由原本的樂觀轉為審慎，主要原因在於美國大選後的減息幅度可能會收窄，減幅不及市場預期，因此預測香港樓價在今年將會保持平穩發展。

梁展嘉表示，樓市能夠保持平穩的因素包括，自2022年至今，樓市已經下滑了三分之一。然而，隨著2024年幾次減息的實施，現時新造按揭利率已回落至3.5%，而租金回報則為3.6%，這使得兩者之間的平衡得以恢復。他預測，如果美國在今年再減息50個基點，而香港跟隨減息25個基點，則到年底新造按揭利率將回落至3.2%，租金回報則有望上升至3.8%，這樣將形成50個基點的正利差（positive carry）。

此外，專才計劃的推行也帶動了人口的流入，過去人口流出的情況已經有所回落，或許已經出現了移民的尾班車。梁展嘉預計，2026年及2027年可能會有港人迴流的情況出現。在樓市供應方面，自2018年以來，賣地量已見頂，預計2024年的供應量將減少近一半，這意味著住宅長期供應的高峯可能會在今年出現，並且到2028年，私人住宅的供應量將會回落三分之一。

然而，樓市的下行風險仍然存在，特別是短期內住宅供應仍然較多，包括已獲得預售證或在等待預售證的可售資源，最新數字顯示可售資源達到46000夥，而去年初為51000夥，庫存週期約為32個月。以往的經驗顯示，庫存週期需降至約30個月，樓價才會開始回穩。此外，減息及失業率的急升等因素也可能成為樓市的風險。

儘管如此，梁展嘉認為，由於香港的財政較為依賴賣地，因此當樓市出現較大波動時，仍然有政策可以出台以支撐市場，包括進一步放鬆投資移民政策，以及允許利用強積金（MPF）用於購樓或租樓等措施。因此，他對香港樓市的穩定性持樂觀態度。