恆指昨日上升186點，收報17,798點，主板成交額達836億元。美國聯儲局主席鮑威爾上週五釋出鴿派信號，表示是時候調整貨幣政策，這引發了市場對減息的憧憬。隨著風險胃納回升，長期表現疲弱的內房股及內需股均出現反彈，本地地產股的表現亦相對不錯，新鴻基地產（0016）、恆基地產（0012）及領展（0823）均錄得超過3%的漲幅。
然而，美國的減息並不意味著香港樓市能夠迅速見底回升，因為香港樓市面臨著自身的結構性需求問題。內地房地產市場的低迷使得內地買家南下購買香港樓盤的意欲減少，外資需求也隨之下降。儘管高才通政策對於刺激住屋需求的效果不顯著，但移民潮所帶來的住宅需求下跌卻無法被抵消，這些因素共同導致香港樓市面臨價量齊跌的困境。長遠來看，地產股將更偏向於收租資產，未來港股市場中，或許不會出現高波幅的地產股，只有防守型的收租股將會持續存在。
根據中原城市領先指數，過去三年香港樓市已經從高位下滑27%，成為全球表現最差的樓市之一。上述結構性需求的下滑因素不會在短期內改變。經歷了十多年的港樓大牛市，持有樓盤的業主帳面盈利豐厚，連年收租為業主帶來穩健的財政實力，因此並沒有出現大規模拋售住宅的壓力，住宅供應也未見失衡，這使得樓價僅呈現持續慢跌的狀態。發展商若要推出新盤，只需以當前吸引的價格出售，便能順利套現。以新地為例，其租金業務的盈利比例正在緩緩上升至65%。
股票分析員通常以三年盈利預測進行估值，最多隻會考慮到美國減息對樓市的潛在幫助。即使減息降低了供樓成本，成為支持樓價的首要因素，但地產股長期向上重估的空間仍然有限。
新地及恆地的市帳率不足0.4倍，估值偏低，而新地的淨租金收入相對市值約4.3%，確實可以視為高息股。領展的吸引力更為明顯，其股價僅為每單位資產淨值的0.52倍，市帳率為0.52倍，截至今年3月底的全年零售收益增長2%，民生商場及停車場的租金抗逆能力相對新地更強，領展的股息率達到7.2釐，已屬相當吸引。
若想投資地產股，心態不妨是貪其廉宜，或許不如將小量資金吸納美麗華酒店（0071），該公司的收入主要來自酒店及商廈的租金，淨現金相當於市值的88%，加上約50%的派息比率及逾5釐的股息率，至少還可以憧憬私有化的可能性。
生科股亞盛醫藥（6855）同樣值得關注，今年上半年業績轉虧為盈，大部分收入來自日本武田製藥（日：4502）所提供的知識產權收入，涉及已上市的白血病新藥耐立克的全球商業化權利（不包括中國內地、香港、澳門及台灣）。亞盛醫藥獲得信達生物（1801）及武田製藥的持股支持，顯示其研發能力出眾。
自2018年第一隻無收入生科股歌禮製藥（1672）上市以來，能夠錄得盈利的非一線生科股並不多，康方生物（9926）與美國Summit Therapeutics（美：SMMT）合作的雙抗療法，以及亞盛醫藥的耐立克合作方武田製藥都是規模更大的藥企。亞盛醫藥的另一重磅產品APG-2575為選擇性Bcl-2抑制劑，目前正在進行臨牀三期試驗。
亞盛醫藥是一家長期具備壯大潛力的生科企業，績後股價上升13%，若回吐至接近30元水平，可考慮小注持有。
