內地救市政策助推上海二手樓市回暖，本港樓市前景樂觀

隨著內地救市政策的推動，一線城市的二手樓市再次顯現出火熱的交易氛圍。根據內媒報導，上海的二手房市場在11月13日的成交套數達到811套，自11月以來的總成交量已經突破11,325套，創下了今年以來單月成交量破萬的最快紀錄。

根據安居客上海的數據顯示，上海在11月的二手房成交量突破1萬套的時間僅僅用了12天。截至11月12日，上海的二手房成交總量已經達到10,514套，顯示出市場的活躍程度。

儘管內地的救市信號已經明確，但民營企業的內房市場與國有企業的內房市場卻呈現出冰火兩極的局面。彭博行業研究的資深分析師孔令儀指出，10月份的數據顯示，國有及央企的內房銷售按年回升超過20%，而民營企業的銷售則仍在下滑。這主要是因為大眾對國央企在預售方面的交付能力持有較高的信心，而民企則在不同城市面臨保交樓的問題。因此，民企必須修復公眾對其預售及交樓的信心，否則即使有救市措施，也只能促進二手市場及國央企的銷售，而無法帶動整體市場的復甦，這將進一步影響到民企的債務重組情況。

在香港樓市方面，彭博行業研究的資深分析師黃智亮表示，彭博原本預測今年樓價將下跌5%至10%，目前的跌幅也在這個範圍內，預計全年將下跌約5%。不過，自9月以來，利率已經下調了半釐，其中包括匯豐銀行在上週意外減息0.25釐，這是兩年多以來首次出現租金回報高於借貸利率的情況，這對於投資需求及一般買家來説都是一個利好消息。

黃智亮還指出，如果明年利率再進一步下調，加上政府的「撤辣」政策及高才通等措施，市場氣氛有望改善，預計明年樓價將回升5%至10%。在成交量方面，預計到2025年一手成交量可達1.8萬夥，而二手成交量則約為4萬夥，若市場氣氛再佳，則有可能達到5萬夥。

隨著市場回暖，黃智亮指出，發展商在售樓價格上可能會傾向加價。儘管目前樓市的庫存供應較多，約有兩萬夥已建成但尚未售出的單位，加上潛在供應的近10萬夥，這些都需要時間來消化，但發展商可以自行調整其重建計劃，放慢推售的步伐，因此未必需要急於以平價推售。