2024年香港樓市獲利比率持續下滑，專家預測市場波動將持續

根據利嘉閣研究部主管陳海潮的分析，去年全年香港樓價下跌約7%，而2024年樓市將面臨反覆的情況。過去十多年來，香港二手樓市的獲利比率長期保持在92%以上，但這一趨勢如今已不復存在。根據土地註冊處的資料，2024年全港已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，共有23,318宗，其中帳面獲利的個案為15,581宗，佔比66.8%。這一數字較2023年的81.8%顯著下降，按年減少15個百分點，並且是自2008年以來的17年新低。

此外，每宗私宅轉手的平均賺幅也持續下滑，降至24.2%，按年回落21.9個百分點，為自2010年以來的最低水平。陳海潮指出，近年來樓市受到疫情和高利率環境的衝擊，而去年香港政府全面撤回辣招政策，並放寬七成按揭，這使得樓市和樓價的走勢重新交回市場自由運作。因此，去年不論是獲利比率還是平均賺幅均出現急劇下跌，市場波動性回升。

在去年，平手登記的買賣個案有162宗，佔比微降至0.7%；而虧損個案則達到7,575宗，佔比從2023年的17.4%大幅上升15.1個百分點至32.5%。這顯示出蝕讓情況的急速擴大，預計與樓市辣招鬆綁後，出現更多蝕讓套現的情況有關。

至於獲利1倍或以上的個案則減少7.5個百分點至29.4%，去年共錄得6,848宗，仍然是獲利幅度分佈中佔比最多的類別。隨著市場情況反覆及樓價持續回落，去年銀碼介乎401萬至600萬元的物業明顯成為主要買賣對象，共錄得4,848宗獲利登記，其獲利成功比率達到最高的69.4%，但按年仍然下降11.7個百分點。若以屋苑計算，天水圍嘉湖山莊去年錄得最多的327宗獲利登記，獲利比率為79.4%。

展望2025年，陳海潮預測樓市走勢仍將波動，樓價表現也將反覆。由於業主在沒有辣税綑綁的情況下，賣樓套現的靈活度大增，因此預期今年的私宅轉手獲利比率和平均賺幅將保持相應的波動情況。然而，若下半年市場情況轉穩，全年樓價有機會微升5%，則2025年的轉手獲利比率有望微增至70%水平，平均賺幅也可能微升至26%。