【漁民系列】房地產政策風向標

房地產政策風向標

漁太公

內地投行中金公司首席經濟學家、董事總經理梁紅女士在上週一（3月23日）的一個電話會議上解讀當前經濟情況，將2020年中國實際GDP增速預測從此前的6.1%下調至2.6%。梁總一向專業、謹慎，報告一出震驚市場。

3月31日內地媒體引述人行貨幣政策委員會委員馬駿的講話，指保持原來所預計的6% 的GDP增長速度是不可能的，實現4至5%增速的難度也很大。他又指，很多經濟學家預測中國經濟增速可能降到百分之二點幾、一點幾等，這些情況都有可能，因為最後對經濟的影響主要取決於歐美疫情的發展。這番話提高了梁總對經濟增長預測的可信性。

經濟預測

梁紅在3月23日的電話會議中，給經濟作出了幾項預測：

1) 2020年中國實際GDP增速預測從此前的6.1%下調至2.6%。

2) 肺炎疫情將對今年中國 GDP 造成約6個百分點的負面衝擊。

3) 2020年中國出口同比可能大幅下跌18%左右，為拖累 2-4 季度增長的最主要因素，短期名義進口同比降幅可能更大， 達到 25%左右。

4) 預計今年2季度的大部分時間內， 全球經濟可能處於 “暫停” 狀態，3 季度海外復工可能耗時更長，所以全球 “補庫存” 週期可能4季度才全面展開。

5) 2020年週期性財政赤字率可能擴大4-5個百分點，最 “廣義” 的財政赤字率或將比2019年擴大 6-7 個百分點。

6) 隨著 2021 年上半年基數大幅下降、環比增長企穩，預計2021年中國實際 GDP 增速有望回升至 9.0%。

美國市場的風險

梁紅認為一般投資者和分析員低估了海外市場的風險。美國的資產，在現階段不管是股和債都挺危險的。在當前的經濟數據下，維持企業盈利是個難題。在金融市場上，美國怎樣把杠杆降下來，解除企業債務風險是個未知數，市場上仍未對這些風險作充分準備。

補內需與調整房地產政策

在疫情衝擊下，內需和外貿先後承壓。先是全國社會消費品、家電產品銷售總額同比全面大幅下降，各大百貨商場、購物中心客流下降，企業經營困難。3月中旬以來，隨著歐美國家成為肺炎疫症重災區，外貿市場急速變壞，海外客戶紛紛取消、推遲3月- 6月份的訂單，6月之後的行情也尚難判斷。最近一周多，工廠面臨的最大問題已經從 “愁復工” 轉變為 “愁訂單”。

外需下去，留下15% GDP的大窟窿，要靠純內需的板塊把它堵上。為應對經濟下行壓力，3月13日發改革委、商務部等部門發聯合公佈，明確要持續提升居民消費能力、刺激消費，其後杭州、南京、濟南、蘇州、重慶等地宣佈發放超過40億元的消費卷，力圖復興消費市場以支撐就業和 GDP 增長。但梁紅認為在經濟下滑的情況下，不可能靠發展消費券去吃吃喝喝來堵住，更大的一定是車和房子，而汽車和房地產都在限購狀態下，兩者銷售同比都在 -40% 以上。如果想要把內需補回來，從短期應對來講，不調整房地產的政策是做不到的。

從2008年經驗看，出口下來以後，沿海的房價很快就下來了。梁紅認為房地產的一些限購、限貸政策，包括利率都有調整的空間，而且要調的話，要趁早調，可以有個政策目標，供需都可以更正常化一點，規定房價就是不許漲但是可以調節。往前一點看，外需下去後，中國作為一個整體，收入會出現一個巨大的窟窿，無論是國家的收入，還是居民和企業的收入，會向下有很大的壓力，如果沒有政策調整的話，房價一定是要下來的。



政策風向

當地方政府希望通過賣地保持地方財政收入，房企老闆翹首而望寬鬆政策的時候，各地出台為樓市鬆綁的政策，紛紛遭遇 “一日遊” 尷尬。原因可以從最近國務院會議上提出的 “六穩” – 穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期 – 看出端倪，“六穩” 中並未包含“穩樓市”，中央怕樓市重啟後，房價會再創新高，出现金融風險，更關鍵的是，比房地產更重要的東西太多了，穩樓市只能處於從屬地位。

 

無論內需還是外貿，都關乎就業和經濟的基本盤，目前外貿空前承壓，如果吃喝旅遊玩樂未能穩住就業，外貿在第三季前未有較明顯的改善，相信中央會出台對房地產較寬鬆的政策，以扭轉實體經濟面臨的困局。梁紅對經濟形勢的分析，正好為出台較寬鬆政策提供理論依據。