摩根士丹利：中國房地產市場2025年仍面臨挑戰，樓價或持續下跌

根據摩根士丹利的最新報告，中國內房市場的銷售情況仍然乍暖還寒，面對被動的房地產政策以及地緣政治壓力升級等宏觀不利因素，預計在2025年，中國房地產行業將持續面臨挑戰，這將可能影響房地產銷售及樓價的復甦，實體市場的復甦之路或將依然崎嶇不平。

報告指出，儘管在低基數效應的影響下，房地產市場的下行速度較為温和，但全國一手成交量及樓價預計將下跌超過10％，而二手成交量則有望上升8％至10％。同時，摩根士丹利預計在高線城市的樓價將再下跌7％至8％。因此，該行下調了2024至2026年內房股的每股盈利預測，分別為9％、8％及2％，但將覆蓋股份的目標價上調5％。

摩根士丹利強調，控風險仍然是當前的首要任務，對於中央政府運用槓桿支持房地產市場的方式以及地方政府的道德風險持續存在的擔憂，使得房地產政策可能仍然保持被動。預計2025年房地產市場的下行趨勢將持續，儘管降速會較為温和。

雖然目前對開發商流動性風險的擔憂有所減少，但民企的土地儲備已經枯竭，加上專注於項目完工和去槓桿的策略，可能在中期內繼續拖累民企的銷售表現。長期的樓價下跌也將進一步壓縮行業利潤，導致開發業務的盈利能力下降，甚至出現虧損。

報告還指出，即使監管機構潛在的財政支持刺激措施得以有效實施，開發商所獲得的利益也將不均衡，因此不預期民企能夠顯著改善現金流。摩根士丹利認為，潛在被選中的內房如萬科（2202），若無法獲得再融資或監管的幫助，仍可能面臨流動性問題。