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樓市領先指標
#漁太公
樓市經歷去年的修例風波和今年首季的肺炎疫症後，樓價只有輕微調整，以中原城市領先指數為代表的整體樓價，自去年六月底達至頂峰後，如今只下調7.9%（190.48 調整至175.43），樓市未來走向遂成為很多人的話題，未上車的更希望知道何時是入市良機。
本篇文章會向大家介紹一些可用作預測樓市方向的工具，但這些工具不能預測升跌幅度，希望漁民朋友們可以一同研究並改進使用方法，增加看市準繩度。
本期文章分兩次刊出，本篇先介紹各種免費測市工具，下一篇文章會討論樓市長盛不衰的基本因素和今年“小陽春”出現的機會。
工具1 – 恆指地產分類指數 HSI – Property （HSP）
恆指地產分類指數可以在樓市見頂或見底前6-8個月提前預警，準確度70%以上。
上圖是HSP和中原城市領先指數 CCL的月線圖，藍色是HSP，白色是 CCL，可以看到HSP 總是比CCL先見頂或見底。值得留意的地方是藍線已在3月底見底回升，是否代表樓市會在下半年見底，仍待觀察，主要看疫情下的經濟狀況，不能太早否定它不會在反彈後再度回落，有如HSP 和樓市在1998 – 2003年間的走勢（見下圖）。
為了令大家能作更清晰的比較，我在下面放了一張配上顏色的季線圖（圖形變得平滑了，稍微放大把截數時間改在2018年中），顏色也改動了，白色線是 HSP，虛線是 CCL，大家看幾個圈圈內2條線到頂和到底的先後次序，便不用再解釋了。
股市是 smart money 的集散地，從股價變化可以預測實體經濟6-9個月後的表現，我們利用這特性預測樓市走勢。
HSP 的資訊可以在這裡免費取得：
http://www.aastocks.com/en/stocks/quote/detailchart.aspx?symbol=110003
工具2 – 中原經紀人指數 CSI
如果說 HSP是長期預警機制，那麼 CSI便是中短期預報，它亦是 HSP的確認指標，領先樓市約3個月，準確度90%。
CSI 是中原地產前線經紀的意見調查，每週進行一次，收集經紀們對當週市況的預期，100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是好淡分界。一般而言，CSI在45到55點間反覆徘徊，表示樓價趨向橫行。CSI在55點以上反覆徘徊，表示樓價趨向上升。CSI在45點以下反覆徘徊，表示樓價趨向下跌。由於經紀站在市場的最前線，他們的集體意見極具參考價值。
CSI 在這裏被用作中期預報，我們除了看它的數值外，更要看走勢，見頂或到底未。
下圖可以看到 CSI 和 CCL 的相互關係，藍線是 CSI，橙線是 CCL，藍線先橙線約 3個月見頂、底。CSI 近期仍在30-40點間反覆尋底，正好反映了樓市緩慢回落的趨勢。
CSI 的資訊可以在這裡免費取得： http://hk.centanet.com/csi
工具 3 – 美聯35屋苑每週交投紀錄 + 中原經紀人指數 CSI
這對組合，只用來預測樓市轉勢向好用，可以說是樓市轉勢向好前的【震前預警】，如果美聯35屋苑每週樓市紀錄在長時間內每週有超過60筆交易而中原 CSI數值同一時間內在 50 以上，樓市將會在非常短的時間內從谷底回升，準確度達95%以上。
下圖藍線是中原 CSI，綠線是美聯35屋苑每週樓市紀錄，橙線是 CCL，我們一般用連續4週的數字來確定這【震前預警】，預警期可能只有一個月時間。
樓市和股市有相似之處，市升前必需有足夠多的成交量配合。
美聯35屋苑每週樓市紀錄可以在這裡免費取得：
https://www.midland.com.hk/property-news/tag/35%e5%b1%8b%e8%8b%91/
總結
通過利用 HSP、CSI 和美聯35屋苑每週樓市紀錄，我們可以較早地、更有把握地預測樓市的轉角市，這三個工具和它們的應用相當於股票投資上的技術分析，在下一篇文章中我們會從基本要素看香港的樓市。
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