【漁民系列】分享買吉隆坡樓經驗

各位漁友，大家好，我是漁EC。今次和大家分享一下買吉隆坡樓的經驗。我不是樓巿專家，所以不會深入分析馬來⻄亞樓是否值得投資或者投資回報率是否吸引等等問題，漁友如果真的想了解多一些，可能要請教地產代理或者專家更好，大家留意。

在 2006年我帶媽媽和太太參加了一個馬來⻄亞六日五夜旅行團，在吉隆坡玩了兩三天，對當地的環境感覺不錯，又和當地導遊閒聊時得悉吉隆坡樓價當時只是400~500馬幣一平方 呎(當年馬幣兌港元大約 1兌1.9港元，即大約 750/950港元一呎)，而且還是計實用面積的，當然好羡慕啦。於是心中有了個概念。後來回港後，過了幾個月，大概是2007年6月吧，有一天見到報紙有一個吉隆坡樓盤的展銷會廣告，剛巧那天是星期日沒有節目，於是就同太太去洒店睇吓，當做逛街消磨下時間，諗住睇完咪跟住去吃 High Tea 也好。點知去到睇完，好鬼吸引，而且吉坡隆 HSBC 也派了代表來的，並即塲替我評估按揭貸款數目，最高可以做85% mortgage。即塲落訂仲可以用信用卡，只是一萬元 deposit 就 ok，而且兩個星期內取消交易，完銀奉還，保証不會扣除任 何手續費之類。這個樓盤最吸引我的地方是這個地區附近有三間國際學校，而且主要居住的外國人是日本人。看到這𥚃有些漁友可能已經知道這區就是 Mont Kiara 了。但在2007年， 這一區還未算十分成熟，沒有現在這麼高的知名度。終於和太太商量了一會，就落了訂。然後我們就回公司攞假，隔一個星期就飛咗去吉隆坡實地考察一下。基本上和地產代理所提供的資料一樣，沒有什麼偏差，又上去律師樓親身了解所有手續，外國人購物物業的相關法律等等，也順便在 HSBC 開埋戶口，方便以後交管理費，供樓，收租等等。這𥚃特別要多謝那個幫我們做樓契的律師。因為發展商優惠， 所以買賣合約的律師費用都是由發展商包埋啲，買家不用俾錢。這個律師是律師樓的主要合伙人，他極之專業。本來我是落訂買一個4200呎5房的大單位，價錢是240萬馬幣。但 這位律師得知我是打算用作收租用途，到將來退休時才可能會收回來作自己居住，他竟然勸我不要買太大的單位，因為他說日本公司給 expatriates 的租金多是介乎 4500-5500馬幣之間，而我買的大單位，租金大概是8000馬幣以上，比較難租出去，而且是要非常高級的才會租住這麼大的單位，他又和我說他自己也買了兩間三房單位作投資收租的，仲讓我看看他自己的買賣合約，價錢只是平我3%，因為他和發展商老板熟，所以有少少優惠給他。結果我後來便改買了一個細一些2000呎的3房單位。這個決定真的沒有錯，因為我在2008年2月搞好晒收樓手續，作少量修裝修和添置電器後便交給當地的 local agent 放租，放了幾個星期便租出去了，租客是日本人，而且是公司租約，一簽3年，2死1生約。後來2008年尾金融海嘯，聽 agent說真的有幾個大單位的租客要退租，被調回日本，我暗自慶幸好在當時聽律師指點，否則可能要坐一坐 「馬來⻄亞樓 艇」了。

我買的單位是90萬馬幣，Freehold 永久業權，馬來⻄亞的法律制度也是跟英國的，所以和香港手續的差不多。但管理費相對比較貴， 大約要0.35馬幣一呎，即每月管理費約700 元。我在 HSBC 按揭，利率大約是5.5%。我 當時計劃選擇了多給一點首期，讓租金扣除管理費後，剛多少少出來做走棧，讓日本人幫我供樓，然後等供滿了，我到時收回來自己退休之用。不過世事難料，當時也沒有信心這個計 劃一定可以實現的，只是見步行步，反正樓是磚頭，總不會渣都無卦，所以就扑鎚了。

日本公司客真的100%好租客，結果這間日本公司一租便是12年，期間換了3個日本 expatriates 但租約從未斷過，永無拖租金， 從無投訴或額外的要求，仲主動提議我加租2 次，因為是新 expatriate 入住想換些新電器， 所以主動加租，讓我把買電器的支出從租金中 cover 返。去年中我因為打算退休後過去吉隆坡住了，所以便不再簽新租約了。我的 agent 和我說，我真的非常幸運，因為當年同期總共 有8個香港人買了這個樓盤，其他業主的租客有韓國人，印度人，當他馬拉人，很多時都拖租的，又多投訴，所以另外 7 個業主全部5年內都把物業出售了，只有我還未賣。

我最初收的租金是4500馬幣，到去年收的租金是5000馬幣，淨回報率大約是5%。但馬來⻄亞樓基本上沒有什麼升幅，我剛剛在 PropertyGuru 和 iProperly.com 上看了一下， 我的單位現在只是值約120萬，而且仲只是叫 價，若要成功出售的話，分分鐘要平多10萬8 萬先得。10幾年先升10幾個%，若計 monetary return 可算是一個好「笨蛋」的投資了。最大的回報就只是退休了自己有間屋住，不用周圍搵吧了。

講到樓，真係好多野想講，一次點都講唔晒， 下回再和大家繼續分享。