香港住宅市場供應改善 新盤庫存預期將於明年底回落至平衡水平

隨著減息政策的推動，近月多個新盤相繼推售，令新盤庫存量有所下降。根據仲量聯行最新公佈的《香港住宅銷售市場綜述》，以過去一年一手住宅的成交量推算，目前一手私人住宅的供應量（包括樓花及已落成但未售出的單位數目）顯示，住宅市場的供應消化時間已由2023年高峯期的101.6個月回落至今年10月的78.2個月，預計新盤庫存將於明年底緩和至供求較為平衡的水平。

報告中提到，房屋局預計未來三至四年將有約108,000個私人住宅單位供應，這一數字較2021年樓價高位時僅增加一成。住宅新供應的消化時間在2021年12月時需時54.4個月，急升至2022年的95.4個月，並於2023年見頂至101.6個月，顯示市場情況的下行趨勢。然而，最新數據顯示，截至今年9月，消化供應時間已回落至78.2個月，反映新盤供應量高企的情況正在逐漸改善。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峯表示，展望明年，若一手成交量能回復至每年18,000個單位（較今年預期高不足一成），住宅新供應可望於明年12月降至只需58個月便可消化，接近2021年較為平衡的水平。儘管目前未售出單位的存貨量仍然較高，但前瞻性供應指標卻呈現相反的走勢。特別值得注意的是，已批出土地上可隨時動工的單位數目已降至10,000個，為2012年以來的新低，較2023年3月的25,000個大幅回落，這預示著中期存貨增長可能會放緩，並且此趨勢長遠來看可緩和新盤價格戰的情況。

此外，仲量聯行指出，發展商正積極管理其發展項目，實際供應過剩的程度可能較統計數字所反映的更為温和。供應管理策略包括調整施工時間表、改變項目用途及優化推盤步伐。例如，新地（0016）因設計變更而修改掃管笏項目的時間表，正好反映了這一趨勢。此外，今年至少有七個住宅項目將部分未售單位轉作出租用途，這些策略性應對措施可能會令實際供應低於預期數字，加快市場回復健康水平。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指出，展望未來，影響本港樓市的主要宏觀因素正見緩和，然而地緣政治的不明朗，特別是中美貿易戰可能升温，仍然是主要憂慮。儘管目前市況復蘇的路途仍然曲折，但基本因素的改善將為市場的穩定帶來契機。