惠譽下調萬科（2202）評級，市場情緒低迷影響銷售預測

惠譽評級機構近日宣佈，將內房企業萬科（2202）的長期外幣及本幣發行人違約評級下調兩級，從「B+」降至「B-」。同時，萬科的唯一境外融資平台——萬科地產（香港）的長期發行人違約評級、高級無抵押評級及其未償付高級票據的評級也被下調兩級，從「B」降至「CCC+」，回收率評級則為RR4，該評級的典型歷史回收率範圍為31%至50%。惠譽已將上述評級列入負面評級觀察名單。

惠譽指出，此次評級下調反映出萬科的銷售額及現金生成情況惡化，這對其面對大量2025年到期的資本市場債務的流動性緩沖造成了侵蝕。評級被列入負面觀察名單，顯示出萬科短期銷售業績的不確定性、公司維持穩定的境內融資渠道的能力，以及近期有關其高管的媒體報導可能對購房者信心造成的潛在影響，這些因素都影響了市場對該公司的整體看法。

在評級的關鍵驅動因素方面，惠譽認為萬科的合同銷售額持續疲弱，加上資本市場債務到期日益臨近，導致其負自由現金流減少，進一步削弱了公司的財務靈活性。對於今年的自由現金流，惠譽持中性看法，預計該公司將減少拿地活動，並且2024年的銷售額下降將導致今年的現金流出減少。

在銷售預測方面，惠譽指出，由於市場情緒持續低迷，加上近期有關公司的負面新聞，預計萬科2025年的銷售額將達到1,970億元人民幣，較去年銷售額下滑兩成，這一數字也低於惠譽對中國2025年新建商品住宅銷售額將下降15%的預測，並認為萬科的銷售表現存在不確定性。

惠譽認為，萬科將能夠保持穩定的境內有抵押銀行貸款融資渠道。去年第三季度，萬科的銀行借款總額保持穩定，公司擁有約800億元人民幣的未抵押投資性物業權益資產，計劃將這部分資產用作資產質押投資物業貸款的擔保物，以補充流動性。此外，公司預期在未來12個月內將獲得大量資產處置所得，這將為不確定的自由現金流提供一定程度的緩沖。然而，由於時間表不可預測，惠譽尚未將任何資產處置所得納入2025年的現金流預測中。