內房市場回暖，發展商拍地信心增強

近期，香港的內房市場持續回暖，瑞銀投資銀行亞太及大中華房地產投資研究主管林鎮鴻指出，這一回暖趨勢主要是由市場力量驅動，而非依賴於更多政策的支持。他提到，目前一線城市的庫存已經降至低位，今年1月的庫存水平回落至約14個月，部分發展商甚至出現了「斷貨」的情況。

同時，地方政府推出的土地大多為「靚地」，經過四五年的價格下跌後，發展商在對房價的預測、回報及風險評估上變得更加保守，但仍然頻繁拍出地王，這顯示出市場的積極信號。

林鎮鴻進一步指出，發展商目前對新增土地的淨利率預期為7%，而且周轉速度較快，約半年就能售出樓盤，一年內便可回籠資金。假設樓價保持不變，內部回報率（IRR）可達20%。目前，多數拿地的企業為國企，他們的融資成本約為3%，卻能獲得20%的回報，風險相對較低。

談及樓價是否已見底，林鎮鴻認為市場的分化相當明顯，樓價觸底將會分階段完成。他預測到2025年，新開工面積將同比下降約10%，但跌幅將會放緩，庫存去化週期也將由目前的31個月減少至25個月。現時，五大一二線城市，包括北京、上海、深圳、杭州及成都，在庫存、拍地及二手市場上均顯示出樓價的穩定性，但二線城市仍在去庫存的階段。如果能成功持續去庫存，預計今年第四季二線城市的庫存將回落至較低水平，這將促使發展商增加拍地的意願，甚至出現更多地王。

當被問及樓市回暖是否有利於民企的內房復甦時，林鎮鴻表示「民企要回來還需要更多時間」，因為目前土地市場及地產開發對資金的要求門檻更高。他指出，以往一元資金能推動三倍的槓桿，即一元可以變成三元的貨值，但現在即使在上海等地，一元資金只能變出1.5或1.6的貨值。此外，拍地的門檻也提高了，要求資金不能僅依賴借貸取得。